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如何有效的进行地产金融创新?

金融资本 2020-08-25 27 0

当全世界最庞大的影子银行体系开始形成,金融成为推动产业变革的重要力量,许多传统行业从中找到突破的方向,当然,常常伴随着互联网思维的推动。


这个话题落到地产行业,我们看到的是种种颠覆。以简单的售房模式来看,线上模式一直在蚕食着线下的空间,从搜房大战房地产代理行开始,安居客、房多多等在进行不断的升级,最近是万科的“全民营销”将争论引向极点。另外,还有平安好房的加入,号称要“消灭房地产中介”,是否能实现这点虽然存疑,但其以金融身份的加入,无论是面向购房人的“好房宝”还是助力资金出海的海外众筹,都具有相当的吸引力。


而说到众筹,这个线下可能就要定性为“非法集资”的金融创新,在线上就成为P2P,大有挑战传统金融的架势,虽然也有不少出事的案例,但监管的容忍度已大出人们的意料,下一步,是否有众筹房地产的可能?尤其是在商业地产领域,以众筹的方式实现私募的资产证券化,不是没有可能,在南方的一些城市已经开始探路。这些种种创新,表面看是解决房地产的销售问题,实质上是对现金流的重构,促进着地产金融化。


地产金融化的趋势已不可逆转,如今的地产行业,光有资源(比如好地段)是完全不够的,还需要有好的运营能力(可能就需要品牌),更重要的是要有金融支持。已经没有哪家开发商在拿地之前不先做资金的筹划,去先征询一下资本的意见,即使是那些中小开发商也意识到,如果不在之前搭建好整体的金融架构,在之前就把杠杆确立,就太有可能陷入资金陷阱,而资本的意见也成为他们拿地的重要参考,某种意义上会让他们变的更理性。不是吗?即使那些“面粉贵于面包”的地王背后,也是潜藏着未来估值的提前释放的假设,资本的话语权正在主导地产市场的走势。


最近对于地产市场的风向标就是所谓银监会的口头指示,希望各个金融机构远离三四线城市、规避中小开发商,这个信号的反面就是资金大量流向大型开发商,流入一二线城市,资金的冰火两重天带来的是行业的大整合,也倒逼着地产行业的大转型,做不了最大的,就必须做成最专业的,否则真的就被这个时代所抛弃了。


关于地产的金融化,还有一个迫切的领域是商业地产。当物业管理公司都从“彩生活”上市的案例中得到振奋,商业地产这个一直徘徊于重资产还是轻资产的“行业未来”怎么会无动于心?我们看到万科的商业地产引入了凯雷,决心走轻资产的道路,而万达联合了腾讯、百度,矛头直指阿里,地产、金融、互联网三者在主动结合,希望找到一种破局的方式。而成功的关键恐怕就在于是否能够抓住用户(注意,是“用户”而非“客户”,是真正来使用、来体验的消费者),也就是所谓的互联网的入口。有了足够的用户群,有了足够的大数据基础,才有通过O2O改善经营的可能,才有做金融创新的可能。


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也许这能让商业地产回到原点,就是关注用户真实的需求,成为人们愿意去的地方,才有可能成为人们愿意不断消费而促使商业地产成为真正的“聚宝盆”,才有高估值的可能,才能吸引资本愿意主动投入。而至于是怎样的资产证券化模式,其实已不重要。


最近的一个利好,是私募正式纳入监管范畴,获得与公募一样的平等地位,可以发行类似的金融产品。这个意义在于各类金融机构终于可以站在一个水平线上去竞争,虽然从规模和历史积淀上,私募还无法与一些大机构相提并论,但至少就有了差异化竞争的可能,可以凭借各自的专业优势,挖掘出大机构所不屑或者是不能的方向,成为推动行业进步的另一种力量。这对于地产行业的意义在于,会有更多市场的力量来提供选择,让专业的力量不会因为弱小而被抛弃,在“大鱼吃小鱼”之外多了另外一种可能,那就是“快鱼吃慢鱼”。


今天可能还弱小的企业,只要能把握自己的核心竞争力,敢于闯出一条别人走不了的道路,就完全有可能实现逆袭!电商里有360、京东的案例,地产行业怎么就不会有这样的可能?当地产已经进入存量房时代,针对细分领域的异军突起只是个时间问题,资本不就是应该去发现机会,促成奇迹的吗?


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