房地产管理:人口结构和管理手段哪个对房企影响更大?

行业资讯 2021-06-27 58 0

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所谓房地产业的管理红利包含两个层面,第一是业务管理层面,第二是公司治理及团队管理层面。就业务层面而言,管理红利绝不仅限于“运营”,提高资产周转率,而是从拿地到融资再到资产运转的一整套优化方案,更考验前后端协同。


优秀的房企,在管理的跑道上,是一辆辆的阳光快车。第一类是以万科、龙湖为代表的“战略+能力”型。他们特别重视战略,每年都要搞战略目标和战略规划等,然后建立强大的组织能力以及企业文化。第二类是以碧桂园、中梁为代表的“战略+机制”型。有一套精心设计过的、和战略完全匹配的管理逻辑。第三类是以万达、华夏幸福为代表的“战略+模式”型。


管理红利时代,其实就是战略与管理的共生关系。离开管理去谈战略,那只是“纸上谈兵”,梦想而已;离开战略去谈管理,将不知取舍,难于聚焦,管理不可能高效。


除了房地产管理这方面,对于房地产来说,人口的结构变化可能更值得关注。当然,首先仍然需要确定大的趋势,在中国的总体生育率难以出现明显提升的大背景下,中国的总人口大概率会在14亿左右徘徊10年,未来不排除会出现人口负增长,但大概率是缓慢的负增长,这意味着中国可能在未来20-30年间仍然保持大约13亿左右的人口。从这个角度来说,房地产市场的总需求可能会出现稳定甚至小幅萎缩。


但目前出现的结构性趋势大概率仍然会持续,年轻人口会继续涌向经济发达地区,一线城市仍然将面临相对较大的人口流入压力。家庭规模可能会进一步缩小,这意味着对“刚需房”的需求仍然有相当的支撑。外来务工人员进入大城市的意愿会进一步下降,在这个过程中,大城市的生活成本会进一步提高,这背后也意味着房价仍然有长期上升的压力。


但是城市的发展却会呈现出新的趋势,这就是城市的“去中心化”,从人口流入的趋势来看,年轻人进入大城市的最大动力仍然是工作,而城市中提供最多就业机会的并不是传统的中心城区,而是正在逐步兴起的城市副中心。这意味着城市的物理和心理概念的延伸,而城市副中心的逐步“趋同化“——比如说都有购物中心、电影院、公园等设施,会让年轻群体生活的重心逐步“副中心化”,在这一过程中,传统的市中心概念会出现一定程度的消解。

具体而言,中国的城市中会出现越来越多的类似望京这样的城市新地标,年轻一代对于自身生活品质的追求也会让这些城市“副中心”变得越来越时尚化和潮流化。互联网会在很大程度上加速这一过程,而各类餐饮和服务的品牌化也会让生活显得更加同质化。比如说一个城市中心的购物中心和城市副中心的购物中心,其商铺经营者的品牌在很大程度上是重叠的,这也会在很大程度上消解去市中心逛一逛的传统理念。

如果这样的趋势成立,对于房价而言,传统的“越中心越贵”的传统观念也将面临挑战。在“城市副中心”发展的过程中,我们大概率会发现房价的平行化趋势,也就是说所谓的“地段”理念将会受到一定程度的冲击。


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